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Il valore di mercato, questo sconosciuto!

22 Settembre 2011

Sfondo Cagliari

Sarà capitato a tutti di interrogarsi su quale sia il valore di un determinato immobile. Magari perché vorremo vendere una vecchia casa ereditata dai nonni e ci chiediamo quanto potremmo ricavarne, oppure perché siamo curiosi rispetto ad alcune abitazioni dall’aspetto lussuoso. Più frequentemente ci poniamo tale quesito perché vorremmo acquistare casa e dobbiamo fare i conti con il nostro budget. In questo caso ci viene proposto (sarebbe meglio dire imposto) il prezzo dal venditore, spacciandolo come “il valore dell’immobile”. Ma sarà poi corretto? E se non lo è, perché è sbagliato? E di quanto?

Inutile dire che, escluse poche eccezioni, il “valore dell’immobile” ci appare spesso spropositato e non solamente in relazione alle nostre finanze. Infatti restiamo sovente perplessi, se non addirittura basiti, a fronte di richieste economiche che ci appaiono decisamente troppo elevate rispetto alle nostre ragionevoli previsioni.

L’obbiettivo di questa chiacchierata è quello di rendere più chiari alcuni concetti, spesso disattesi, che ci aiuteranno a capire che la cifra richiestaci dal venditore sia molto spesso ampiamente superiore al reale valore di mercato dell’immobile. Voglio subito chiarire che non ho nessuna pretesa di proporre presunte soluzioni ad un sistema certamente penalizzante per i potenziali acquirenti, ma vorrei solamente cercare di esplicare e rendere noti alcuni importanti dettagli, con l’unico intento di rendere più consapevoli gli ipotetici compratori.

Nel cominciare desidero mettere l’accento su un particolare che si verifica sovente, non solamente in periodi di incertezza economica: molti immobili vengono messi in vendita, per un determinato importo stabilito dal venditore, ma restano invenduti per periodi lunghissimi, anche anni; se il venditore non accetta di rivedere le proprie richieste a volte capita di non riuscire a vendere mai il suo immobile. Questo aspetto ha particolare valenza e ci porterà a delle importanti conclusioni.

Ma andiamo per ordine e soffermiamoci su alcune brevi premesse; cercherò di non tediarvi evitando tecnicismi e concetti prolissi.

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Quando procediamo con la stima di un immobile occorre tenere ben presente la conoscenza tecnica dell’immobile, la conoscenza economica del mercato di riferimento, la conoscenza dello scopo della stima. A seconda dello scopo della stima individuiamo differenti “valori” dell’immobile. Non voglio soffermarmi sulle differenze concettuali ma voglio concentrare la mia attenzione al caso più comune, ossia la stima al “valore di mercato”. Infatti questo è il caso in cui si procede alla stima di un immobile, con lo scopo della compravendita, solitamente per l’utilizzo diretto dello stesso. Quando ad esempio acquistiamo un appartamento per andare a viverci con la nostra famiglia oppure una casa al mare per le vacanze, siamo interessati al valore di mercato.

Per concludere le nostre premesse, vediamo cosa si intende nelle discipline economiche ed estimative per “prezzo” e per “valore di mercato” e quali sono le differenze.

Quando parliamo del prezzo, ci riferiamo ad una compravendita già avvenuta! Il prezzo rappresenta la quantità di denaro che è stato speso per acquistare quel bene. Il prezzo è un dato storico! Quando un immobile è sul mercato, non è quindi corretto parlare di prezzo da pagare! E’ invece corretto farlo quando la compravendita è avvenuta, indicando col prezzo quanto abbiamo effettivamente pagato! Ricordiamo che nelle discipline economiche il prezzo di un bene è generato dal rapporto fra domanda ed offerta sullo specifico mercato di riferimento.

Quando parliamo di valore di mercato, ci riferiamo ad una compravendita che non è ancora avvenuta e peraltro non è detto che avvenga! Il valore di mercato è il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per l’acquisto di quel bene, qualora avvenisse una compravendita: si tratta quindi di “prevedere” quale sarà il “prezzo più probabile” in caso di compravendita! Ecco perché l’individuazione del valore di mercato richiede un giudizio di stima, cioè una previsione! Il valore di mercato quindi è un valore non certo (perché non è ancora avvenuto) ma stimabile (perché potrà avvenire), che dipende dall’andamento del mercato, nonché da altri fattori intrinseci dell’immobile.

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Concluse le premesse, torniamo ora alle nostre riflessioni.

Il valore di mercato fluttua inevitabilmente con l’andamento del mercato e quindi lo stesso immobile assume valori diversi al trascorrere del tempo, non necessariamente in maniera crescente. Abbiamo detto che tale valore rappresenta il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per l’acquisto dell’immobile qualora si verifichi una compravendita. Ergo deve esistere una reale potenzialità di vendita dell’immobile.

A questo punto possiamo tornare alla riflessione di prima, dove dicevo che sovente accade che degli immobili in vendita restino invenduti per periodi molto lunghi. Ciò significa che in quello specifico mercato di riferimento, in quel particolare periodo storico, quell’immobile non ha la potenzialità di vendita per l’importo richiesto dal venditore. Cioè la cifra richiesta è superiore al valore di mercato! Se l’importo richiesto fosse il reale valore di mercato, nel breve periodo si giungerebbe verosimilmente all’individuazione del potenziale acquirente ed alla conclusione della compravendita. Infatti si tratta di prevedere l’ipotetico prezzo di compravendita, ossia quello che rende uguale il livello della domanda ed il livello della offerta (rappresentato graficamente dal punto di incontro delle due funzioni). graficoE’ quindi evidente che il prezzo è quello che instaura un sistema di equilibrio tra domanda e offerta. Analogamente accade al valore di mercato, che ne rappresenta una sua previsione. Insomma l’individuazione del valore di mercato (stima) deriva da una precisa previsione di un evento che si verifica (vendita immobile) per un determinato importo economico (prezzo di compravendita). Se a quella stima non segue la vendita dell’immobile, oppure questa avviene per un importo sostanzialmente differente, allora il valore di mercato è stato stimato in maniera non attendibile.

Vanno poi evidenziate le solite eccezioni; facciamo un esempio. Supponiamo di mettere in vendita una casa al mare, ragionevolmente stimata, ad esempio, per 300.000 €. Immaginiamo poi che arrivi uno sceicco arabo (tanto per citare qualcuno che può permettersi extralussi) che ritiene la casa adatta ai suoi sogni, magari perché prospiciente la sua spiaggia preferita, oppure perché la vuol donare in regalo a qualcuno; poniamo che offra una cifra decisamente spropositata, tanto per strafare poniamo un milione di euro! Bene, dovremmo forse dedurne che quest’ultimo è il reale valore di mercato? Direi proprio di no, ci mancherebbe! Infatti tale offerta è un fatto estemporaneo, assolutamente casuale e statisticamente irripetibile.

E’ inoltre importante notare quanto segue:

Il fatto che le richieste economiche avanzate dai venditori siano sistematicamente sopra la soglia del reale valore di mercato, porta ad un effetto collaterale paradossale: il reale valore di mercato di un immobile, viene alterato da questa realtà e tende a migrare verso importi più alti, condizionando l’andamento stesso del mercato. Questo si spiega col fatto che nel tempo i potenziali acquirenti tenderanno, entro una certa misura, ad adeguare la loro disponibilità verso impegni di spesa sensibilmente maggiori, causa l’uniformarsi delle richieste tendenzialmente “al rialzo” dei venditori. Così facendo, gli acquirenti, accettando di pagare dei prezzi “sopra la soglia”, contribuiscono ad alterare l’andamento del mercato, favorendo un rialzo dei prezzi degli immobili.

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Proviamo ora a ricapitolare alcune conclusioni:

a)      Il valore di mercato deve tener conto della reale potenzialità di vendita di quell’immobile, in quel particolare momento storico. E’ un valore destinato a fluttuare nel tempo in quanto dipende sensibilmente dall’andamento del mercato. Non si tratta quindi di un valore intrinseco, né può essere considerato un valore tout court di quell’immobile.

b)     Se un immobile messo in vendita resta invenduto per periodi molto lunghi, significa che quell’immobile non ha potenzialità di vendita per quell’importo richiesto dal venditore, in quel particolare momento storico. Ciò è sintomo del fatto che l’importo richiesto sia superiore al valore di mercato del momento!

c)      Nello studio del mercato di riferimento, occorre prestare attenzione alle eventuali compravendite avvenute in via eccezionale a prezzi anche molto differenti da una stima oculata. E’ necessario quindi valutare in maniera severa gli eventuali scostamenti dell’avvenuto prezzo di vendita dal mercato reale. Ossia, nell’individuazione del valore di mercato, non possiamo considerare gli episodi estemporanei e casuali se riteniamo siano statisticamente irripetibili.

d)     Richieste economiche superiori al valore di mercato, spesso condizionano al rialzo il valore di mercato di immobili simili nell’immediato futuro. Vale a dire che se le richieste dei venditori sono uniformate tendenzialmente “al rialzo” nel tempo, i potenziali acquirenti tenderanno, entro una certa misura, ad adeguare la loro disponibilità verso impegni di spesa sensibilmente maggiori. Il valore di mercato degli immobili quindi tende realmente ad aumentare, forte della acquisita potenzialità di vendita.

Da quanto esposto al punto d), se ne deduce che le richieste “fuori mercato” dei venditori, alla lunga, finiscono paradossalmente per “allineare” il mercato alle loro richieste, premiando i venditori che disattendono il reale valore di mercato! Questo non è ovviamente un processo irreversibile e tiene conto anche della fluttuazione del mercato.

Questo circolo vizioso è di fatto una caratteristica propria di alcuni mercati (non solo immobiliari) e viene a sua volta condizionata da cause esterne. E’ significativo riflettere ad esempio sul fatto che periodi di crisi finanziaria e di incertezza economica portano a rallentare o arrestare questo processo.

Processo che potrebbe essere arrestato, o addirittura condizionato ad andare in controtendenza, da un atteggiamento concordato e compatto degli acquirenti. Ma questa purtroppo è un’utopia!

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Voglio concludere queste brevi riflessioni con un sorriso.

Quando leggiamo degli annunci relativi a vendita di immobili, occorre prestare la dovuta attenzione ai dettagli, anche lessicali, per evitare di incorrere in fuorvianti errori interpretativi. L’ultimo sfacelo grammaticale l’ho notato qualche giorno fa sulla vetrina di una agenzia immobiliare, dove spiccava in primo piano il seguente annuncio per la vendita di un appartamento:

………. ZONA CENTRALE, VENDESI APPARTAMENTO CON ASCENSORE DI 140 MQ, BUONA ESPOSIZIONE, DUE BAGNI, ……….

Interpretando alla lettera, un dubbio potrebbe sorgere spontaneo: a chi diamine potrà servire un ascensore di 140 mq?

Categorie:Pseudo Tecnica
  1. Giorgio Saba
    4 Aprile 2012 a 14:45 | #1

    Ciao carissimo,
    diciamo tutto ok, a parte il fatto che è da tanto che non scrivo causa iperlavoro… ma spero di essere presto presente!
    Ricevo volentieri il tuo nuovo indirizzo e lo aggiungo ai preferiti anche nel blog
    A presto
    Giorgio

  2. 3 Aprile 2012 a 23:55 | #2

    ciao Ingegnere,
    tutto ok?

    volevo comunicarti il nuovo indirizzo del mio blog:

    http://angolodelpensierosparso.wordpress.com

    spero di leggerti presto

    TADS

  3. Giorgio Saba
    30 Dicembre 2011 a 22:39 | #3

    Ciao Sabino,
    Ti ringrazio per l’intervento, razionale e condivisibile!
    Buon 2012 a te!

  4. Sabino
    30 Dicembre 2011 a 16:42 | #4

    Salve, innanzitutto faccio i complimenti per l’articolo che per quanto nota possa esser l’evoluzione nell’ultimo decennio del nostro mercato immobiliare, pochi ne rilevano e delineano l’incongruenza con tanta precisione.

    La mia riflessione , nonostante voi consideriate utopica, è legata a quel che invece sarà l’evoluzione del valore di mercato immobiliare nei prossimi anni!
    Un esempio pratico..
    A tutti voi potrà esser capitato di vedere in vendita immobili degli anni ’90 con prezzi al mq vicini a quelli delle nuove costruzioni.. Specifico in maniera molto superficiale, l’offerta in tal caso è legata al valore unitario del mq nella zona di vendita x gli effettivi mq coperti dell’immobile.

    Considerate che gli immobili di 30 anni fa erano costruiti con spazi vacanti (vedi corridoi ecc..) superflui all’effettiva abitabilità quindi obsoleti e per la maggior parte da modificare e/o ristrutturare.
    Entriamo nella mente del venditore ; io ho 100 mq d’appartamento degli anni ’90, qui dove risiedo il valore è di 2000 E/mq , l’agenzia moltiplica quello per quello, il bene mi vale 200.000 Euro e a quel prezzo di partenza tento di venderlo.

    Ora analizziamo il pensiero dell’acquirente; io guadagno 1300 euro al mese, ho 60.000 euro da parte, voglio investire su un bene importante come una casa guardo il mercato e cosa noto:

    A) costo di un’abitazione da 100 mq nuova E/mq 3000, non ci spendo un’euro di riparazioni ecc.. solita moltiplicazione, dovrei esser in grado di restituire una cifra paradossale per le mie potenzialità odierne e/o future e mi lancio in una specie di mutuo d’usura e se sopravvivo per i prossimi 40 anni facendo la fame sono davvero un eroe.

    B) costo di un’abitazione da 100 mq obsoleta da ristrutturare, altrimenti ne sfrutto solo 80 mq , costo dell’eventuale operazione meno onerosa ma decisamente incongruente al valore d’acquisto primario di quell’immobile (decisamente inferiore negli anni ’90), se trovo il giusto equilibrio mi accontento e godo.

    Traggo le conclusioni , valutando le due ipotesi e parametrandole alle ns effettive capacità d’acquisto attuali:

    Come in ogni mercato le oscilazioni di richiesta ne modificano il valore , il 2012 si presenterà come un anno molto difficile soprattutto a causa delle nuove tasse legate al patrimonio immobiliare e alla modifica dei valori catastali.

    Il nostro potere d’acquisto si riduce giorno dopo giorno e molta gente sta perdendo il lavoro a causa di questa maledetta condizione globale.

    Potrebbe apparire utopico il nostro auspicio di compratori in "Attesa" , ma sono certo che le difficoltà economiche alle quali andiamo incontro genereranno una controtendenza delle vendite poichè sarà un esigenza del venditore "Presuntuoso" dismettere il bene per creare liquidità.

    Come sempre, in tal occasioni le prime vendite faranno da targhetta di riferimento per portare alla reale condizione economica degli acquirenti nonchè a un reale valore di mercato gli immobili in vendita.

    Scusate se sono stato prolisso nell’analisi ,prettamente personale , ma ho ritenuto opportuno dire la mia su una questione così importante per me e per il nostro futuro.

    Vi auguro un ottimo 2012!

  5. 9 Ottobre 2011 a 14:51 | #5

    Segnalo un interessante servizio recentemente predisposto dall’Agenzia del Territorio che rende direttamente accessibili su smartphone i dati predisposti dal catasto in ordine alle stime degli immobili secondo le quotazioni dell’Osservatorio del mercato Immobiliare
    http://www.tutorcasa.it/articoli/omi_mobile_prezzi_immobili.htm

  6. marta
    4 Ottobre 2011 a 7:35 | #6

    Hai ragione, è da tanto che cerco di acquistare un appartamento senza riuscirci; i prezzi sono alle stelle mentre la qualità degli immobili lascia a desiderare. Anche il mondo degli affitti ha numerose storture; affittare una casa per quanto piccola è un vero salasso e ciò avviene anche nelle città di provincia. provare per credere.
    Marta.

  7. Antonio
    29 Settembre 2011 a 17:38 | #7

    Ciao e complimenti per la chiarezza.
    Si tratta di riflessioni solo in parte già note.
    E’ vero che i venditori forzano il mercato ed è anche vero che noi possiamo fare ben poco. Come hai detto tu, ciò che possiamo fare è utopia!
    Io faccio l’architetto e da anni mi occupo anche di stime immobiliari e conosco bene il problema. E’ significativo notare però che quando devi stimare un immobile con lo scopo della richiesta del mutuo (il cliente spesso deve presentare una stima a firma di tecnico abilitato presso l’ente concedente), la banca che eroga il mutuo è molto bene informata ed attenta all’importo indicato che dovrebbe coincidere col valore di mercato.
    Insomma, siamo quasi tutti consapevoli della stortura del sistema ma lo subiamo in silenzio.
    Ciao, alla prossima.

  8. Giorgio Saba
    22 Settembre 2011 a 18:08 | #8

    Certo Vincent, ma io ho concentrato la mia attenzione solamente su alcuni aspetti, ritenendo che necessitino di chiarimenti; senza approfondire volutamente altri concetti che però non ho mancato di menzionare.
    Infatti nelle premesse del mio post, ho affermato che per procedere con la stima di un immobile occorre tenere ben presente la “conoscenza tecnica dell’immobile”, la “conoscenza economica del mercato di riferimento” e la “conoscenza dello scopo della stima”.
    Per conoscenza tecnica si intende per l’appunto la presa visione di tutte quelle caratteristiche che tu hai parzialmente elencato. Dall’analisi di “tutte e tre” le conoscenze di cui sopra deve scaturire una valutazione a 360°.
    La mia intenzione era quella di mettere l’accento su alcune storture di tipo economico e di sistema che si verificano nel mercato immobiliare. Questo avviene a parità di altre condizioni, a prescindere dalle caratteristiche tecniche degli immobili.
    Ciao e grazie per il tuo contributo.
    Giorgio

  9. vincent
    22 Settembre 2011 a 16:00 | #9

    io aggiungerei che bisogna valutare attentemente la tipologia costruttiva dell’immobile se in muratura, cemento armato ecc… se nel breve, medio o lungo termine l’immobile potrà aver bisogno di manutenzione ordinaria o straordinaria ecc… se l’immobile è energivoro o no, perchè al giorno d’oggi la valutazione globale per l’acquisto di un immobile deve essere a 360°.

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