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Archivio per la categoria ‘Pseudo Tecnica’

Il valore di mercato, questo sconosciuto!

22 Settembre 2011 9 commenti

Sfondo Cagliari

Sarà capitato a tutti di interrogarsi su quale sia il valore di un determinato immobile. Magari perché vorremo vendere una vecchia casa ereditata dai nonni e ci chiediamo quanto potremmo ricavarne, oppure perché siamo curiosi rispetto ad alcune abitazioni dall’aspetto lussuoso. Più frequentemente ci poniamo tale quesito perché vorremmo acquistare casa e dobbiamo fare i conti con il nostro budget. In questo caso ci viene proposto (sarebbe meglio dire imposto) il prezzo dal venditore, spacciandolo come “il valore dell’immobile”. Ma sarà poi corretto? E se non lo è, perché è sbagliato? E di quanto?

Inutile dire che, escluse poche eccezioni, il “valore dell’immobile” ci appare spesso spropositato e non solamente in relazione alle nostre finanze. Infatti restiamo sovente perplessi, se non addirittura basiti, a fronte di richieste economiche che ci appaiono decisamente troppo elevate rispetto alle nostre ragionevoli previsioni.

L’obbiettivo di questa chiacchierata è quello di rendere più chiari alcuni concetti, spesso disattesi, che ci aiuteranno a capire che la cifra richiestaci dal venditore sia molto spesso ampiamente superiore al reale valore di mercato dell’immobile. Voglio subito chiarire che non ho nessuna pretesa di proporre presunte soluzioni ad un sistema certamente penalizzante per i potenziali acquirenti, ma vorrei solamente cercare di esplicare e rendere noti alcuni importanti dettagli, con l’unico intento di rendere più consapevoli gli ipotetici compratori.

Nel cominciare desidero mettere l’accento su un particolare che si verifica sovente, non solamente in periodi di incertezza economica: molti immobili vengono messi in vendita, per un determinato importo stabilito dal venditore, ma restano invenduti per periodi lunghissimi, anche anni; se il venditore non accetta di rivedere le proprie richieste a volte capita di non riuscire a vendere mai il suo immobile. Questo aspetto ha particolare valenza e ci porterà a delle importanti conclusioni.

Ma andiamo per ordine e soffermiamoci su alcune brevi premesse; cercherò di non tediarvi evitando tecnicismi e concetti prolissi.

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Quando procediamo con la stima di un immobile occorre tenere ben presente la conoscenza tecnica dell’immobile, la conoscenza economica del mercato di riferimento, la conoscenza dello scopo della stima. A seconda dello scopo della stima individuiamo differenti “valori” dell’immobile. Non voglio soffermarmi sulle differenze concettuali ma voglio concentrare la mia attenzione al caso più comune, ossia la stima al “valore di mercato”. Infatti questo è il caso in cui si procede alla stima di un immobile, con lo scopo della compravendita, solitamente per l’utilizzo diretto dello stesso. Quando ad esempio acquistiamo un appartamento per andare a viverci con la nostra famiglia oppure una casa al mare per le vacanze, siamo interessati al valore di mercato.

Per concludere le nostre premesse, vediamo cosa si intende nelle discipline economiche ed estimative per “prezzo” e per “valore di mercato” e quali sono le differenze.

Quando parliamo del prezzo, ci riferiamo ad una compravendita già avvenuta! Il prezzo rappresenta la quantità di denaro che è stato speso per acquistare quel bene. Il prezzo è un dato storico! Quando un immobile è sul mercato, non è quindi corretto parlare di prezzo da pagare! E’ invece corretto farlo quando la compravendita è avvenuta, indicando col prezzo quanto abbiamo effettivamente pagato! Ricordiamo che nelle discipline economiche il prezzo di un bene è generato dal rapporto fra domanda ed offerta sullo specifico mercato di riferimento.

Quando parliamo di valore di mercato, ci riferiamo ad una compravendita che non è ancora avvenuta e peraltro non è detto che avvenga! Il valore di mercato è il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per l’acquisto di quel bene, qualora avvenisse una compravendita: si tratta quindi di “prevedere” quale sarà il “prezzo più probabile” in caso di compravendita! Ecco perché l’individuazione del valore di mercato richiede un giudizio di stima, cioè una previsione! Il valore di mercato quindi è un valore non certo (perché non è ancora avvenuto) ma stimabile (perché potrà avvenire), che dipende dall’andamento del mercato, nonché da altri fattori intrinseci dell’immobile.

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Concluse le premesse, torniamo ora alle nostre riflessioni.

Il valore di mercato fluttua inevitabilmente con l’andamento del mercato e quindi lo stesso immobile assume valori diversi al trascorrere del tempo, non necessariamente in maniera crescente. Abbiamo detto che tale valore rappresenta il più probabile prezzo che potrebbe essere pagato per l’acquisto dell’immobile qualora si verifichi una compravendita. Ergo deve esistere una reale potenzialità di vendita dell’immobile.

A questo punto possiamo tornare alla riflessione di prima, dove dicevo che sovente accade che degli immobili in vendita restino invenduti per periodi molto lunghi. Ciò significa che in quello specifico mercato di riferimento, in quel particolare periodo storico, quell’immobile non ha la potenzialità di vendita per l’importo richiesto dal venditore. Cioè la cifra richiesta è superiore al valore di mercato! Se l’importo richiesto fosse il reale valore di mercato, nel breve periodo si giungerebbe verosimilmente all’individuazione del potenziale acquirente ed alla conclusione della compravendita. Infatti si tratta di prevedere l’ipotetico prezzo di compravendita, ossia quello che rende uguale il livello della domanda ed il livello della offerta (rappresentato graficamente dal punto di incontro delle due funzioni). graficoE’ quindi evidente che il prezzo è quello che instaura un sistema di equilibrio tra domanda e offerta. Analogamente accade al valore di mercato, che ne rappresenta una sua previsione. Insomma l’individuazione del valore di mercato (stima) deriva da una precisa previsione di un evento che si verifica (vendita immobile) per un determinato importo economico (prezzo di compravendita). Se a quella stima non segue la vendita dell’immobile, oppure questa avviene per un importo sostanzialmente differente, allora il valore di mercato è stato stimato in maniera non attendibile.

Vanno poi evidenziate le solite eccezioni; facciamo un esempio. Supponiamo di mettere in vendita una casa al mare, ragionevolmente stimata, ad esempio, per 300.000 €. Immaginiamo poi che arrivi uno sceicco arabo (tanto per citare qualcuno che può permettersi extralussi) che ritiene la casa adatta ai suoi sogni, magari perché prospiciente la sua spiaggia preferita, oppure perché la vuol donare in regalo a qualcuno; poniamo che offra una cifra decisamente spropositata, tanto per strafare poniamo un milione di euro! Bene, dovremmo forse dedurne che quest’ultimo è il reale valore di mercato? Direi proprio di no, ci mancherebbe! Infatti tale offerta è un fatto estemporaneo, assolutamente casuale e statisticamente irripetibile.

E’ inoltre importante notare quanto segue:

Il fatto che le richieste economiche avanzate dai venditori siano sistematicamente sopra la soglia del reale valore di mercato, porta ad un effetto collaterale paradossale: il reale valore di mercato di un immobile, viene alterato da questa realtà e tende a migrare verso importi più alti, condizionando l’andamento stesso del mercato. Questo si spiega col fatto che nel tempo i potenziali acquirenti tenderanno, entro una certa misura, ad adeguare la loro disponibilità verso impegni di spesa sensibilmente maggiori, causa l’uniformarsi delle richieste tendenzialmente “al rialzo” dei venditori. Così facendo, gli acquirenti, accettando di pagare dei prezzi “sopra la soglia”, contribuiscono ad alterare l’andamento del mercato, favorendo un rialzo dei prezzi degli immobili.

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Proviamo ora a ricapitolare alcune conclusioni:

a)      Il valore di mercato deve tener conto della reale potenzialità di vendita di quell’immobile, in quel particolare momento storico. E’ un valore destinato a fluttuare nel tempo in quanto dipende sensibilmente dall’andamento del mercato. Non si tratta quindi di un valore intrinseco, né può essere considerato un valore tout court di quell’immobile.

b)     Se un immobile messo in vendita resta invenduto per periodi molto lunghi, significa che quell’immobile non ha potenzialità di vendita per quell’importo richiesto dal venditore, in quel particolare momento storico. Ciò è sintomo del fatto che l’importo richiesto sia superiore al valore di mercato del momento!

c)      Nello studio del mercato di riferimento, occorre prestare attenzione alle eventuali compravendite avvenute in via eccezionale a prezzi anche molto differenti da una stima oculata. E’ necessario quindi valutare in maniera severa gli eventuali scostamenti dell’avvenuto prezzo di vendita dal mercato reale. Ossia, nell’individuazione del valore di mercato, non possiamo considerare gli episodi estemporanei e casuali se riteniamo siano statisticamente irripetibili.

d)     Richieste economiche superiori al valore di mercato, spesso condizionano al rialzo il valore di mercato di immobili simili nell’immediato futuro. Vale a dire che se le richieste dei venditori sono uniformate tendenzialmente “al rialzo” nel tempo, i potenziali acquirenti tenderanno, entro una certa misura, ad adeguare la loro disponibilità verso impegni di spesa sensibilmente maggiori. Il valore di mercato degli immobili quindi tende realmente ad aumentare, forte della acquisita potenzialità di vendita.

Da quanto esposto al punto d), se ne deduce che le richieste “fuori mercato” dei venditori, alla lunga, finiscono paradossalmente per “allineare” il mercato alle loro richieste, premiando i venditori che disattendono il reale valore di mercato! Questo non è ovviamente un processo irreversibile e tiene conto anche della fluttuazione del mercato.

Questo circolo vizioso è di fatto una caratteristica propria di alcuni mercati (non solo immobiliari) e viene a sua volta condizionata da cause esterne. E’ significativo riflettere ad esempio sul fatto che periodi di crisi finanziaria e di incertezza economica portano a rallentare o arrestare questo processo.

Processo che potrebbe essere arrestato, o addirittura condizionato ad andare in controtendenza, da un atteggiamento concordato e compatto degli acquirenti. Ma questa purtroppo è un’utopia!

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Voglio concludere queste brevi riflessioni con un sorriso.

Quando leggiamo degli annunci relativi a vendita di immobili, occorre prestare la dovuta attenzione ai dettagli, anche lessicali, per evitare di incorrere in fuorvianti errori interpretativi. L’ultimo sfacelo grammaticale l’ho notato qualche giorno fa sulla vetrina di una agenzia immobiliare, dove spiccava in primo piano il seguente annuncio per la vendita di un appartamento:

………. ZONA CENTRALE, VENDESI APPARTAMENTO CON ASCENSORE DI 140 MQ, BUONA ESPOSIZIONE, DUE BAGNI, ……….

Interpretando alla lettera, un dubbio potrebbe sorgere spontaneo: a chi diamine potrà servire un ascensore di 140 mq?

Categorie:Pseudo Tecnica

Nucleare: l’inesistenza del “rischio zero”

14 Giugno 2011 7 commenti

nucleare

Il dilemma delle centrali nucleari, della loro sicurezza e della loro affidabilità, ci viene sovente esposto come legato in maniera indissolubile alla “tipologia tecnologica” delle centrali stesse (di prima, di seconda, di terza generazione…). Tutto ciò è indubbiamente realistico, ma viene abilmente utilizzato dai politici, pro o contro il nucleare, per sostenerne o criticarne la necessità; il tutto credo avvenga (almeno in questo caso) in ragionevole buona fede.

Ma come può il cittadino avere una propria opinione sul reale pericolo del fenomeno se poi anche gli esperti hanno spesso pareri contrastanti? Per rendersene conto è sufficiente andare su internet e visionare la miriade di articoli, interviste e videointerviste anche a studiosi di sicura competenza nel merito per scoprire l’assoluta discrepanza dei loro pareri.

E allora che fare? A chi credere? Che provvedimento adottare per il bene del Paese (e del mondo intero…)?

Premesso che se anche non avessimo altri elementi di paragone, il fatto stesso di non averli dovrebbe essere, a mio avviso, elemento di diniego all’utilizzo del nucleare. Tutto ciò almeno fino a nuovi studi scientifici che ci facciano propendere, grazie alle migliori conoscenze, verso l’opportunità di utilizzo o di abolizione definitiva.

Vorrei in questa sede tentare di fare il punto della situazione, senza farmi trascinare dall’emotività che deriva dagli eventi recenti, cercando di esprimere un parere scevro da dannose presunzioni e aperto alle critiche costruttive.

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In tutti i processi industriali e in tutti i prodotti della tecnologia avvengono dei progressivi miglioramenti costruttivi che derivano dai nuovi studi e che vertono, ovviamente, anche e soprattutto nell’esame delle esperienze (positive o negative) del funzionamento dei modelli “precedenti”. In estrema sintesi tutto ciò rappresenta “banalmente” l’evolversi della tecnologia!

Gli esempi sono un’infinità in tutti i campi della tecnologia. Per citarne uno pensiamo ai progressi raggiunti in campo aeronautico dai tempi dei fratelli Wright ad oggi. Quante inevitabili vittime vi sono state però in quel settore?

Verrebbe da chiedersi se e quando finisce la sperimentazione e se e quando possiamo considerare un prodotto definitivamente sicuro. La risposta, mi spiace deludere i lettori, è: MAI!

Prima di spiegare questo aspetto, sicuramente controverso che starà facendo sobbalzare sulla sedia anche qualche esperto e tanti sedicenti tali, voglio però raccontarvi una breve storiella.

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Tanti anni fa, quando ero un giovane studente universitario, alla prima lezione di un corso specialistico, si presentò in aula il docente che noi tutti conoscemmo per la prima volta. Nel suo discorso introduttivo alla disciplina a noi ancora sconosciuta, pronunciò una frase che lasciò di stucco un po’ tutti noi, studenti eredi di un biennio durissimo con un imprinting a vocazione fortemente matematica, con una mente non ancora rimodellata dagli insegnamenti che caratterizzano la mentalità tipicamente ingegneristica. Insomma, eravamo ragazzi abituati a pensare in modo razionale, dove due più due era pari a quattro e tanto bastava. Ecco, questo eravamo. Il docente ad un certo punto pronunciò una frase che, semplificata, poteva riassumersi così:

“Se non capitasse mai un incidente aereo, se non affondasse mai nessuna nave, se non crollasse mai alcun ponte, significherebbe che noi ingegneri non abbiamo capito molto dei metodi di calcolo che utilizziamo”.

Noi tutti restammo sbigottisti, convinti come eravamo che il prodotto tecnologico derivante da rigorosi studi scientifici fosse “sicuro” per antonomasia. In realtà il nostro buon docente, con la sua espressione un po’ “ad effetto” volle solamente prepararci all’introduzione del concetto di probabilità e di “rischio accettabile” che, sia pure con modalità anche molto differenti fra loro, interessa sempre le metodologie di calcolo, praticamente in tutti i campi della tecnologia.

Niente paura, non intendo certo dilungarmi in tali disquisizioni scientifiche e probabilistiche, ma voglio solamente prender spunto dalla frase del professore per chiarire un concetto, lasciato in sospeso qualche riga sopra, dove dicevo che un prodotto non possa definirsi MAI definitivamente sicuro.

Tutto ciò ha un senso ed una sua valenza se ci mettiamo d’accordo sul significato dell’aggettivo “sicuro”. Se, come credo avvenga nella mente di tanti, il concetto di sicurezza rappresenta la “certezza matematica” che un evento non accada mai, allora non esistono e non esisteranno mai tecnologie e prodotti assolutamente “sicuri”! Se accettiamo che vi sia una probabilità, sia pure remota, in alcuni casi remotissima, che un evento si verifichi, allora abbiamo adattato il concetto di sicurezza ad un mondo reale, siamo passati da un concetto puramente teorico ad un’applicazione pratica, con tutte le implicazioni scientifiche che ciò comporta.

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Alla luce di quanto detto, va da se che non esistono tecnologie assolutamente sicure che ci confortino con un livello di “rischio zero”. Allora per quale motivo dovremmo utilizzarne alcune e scartarne altre? Mi rendo conto che ai più potrà sembrare barbaro ma, la discriminante è semplicemente il numero di vittime che tale tecnologia può provocare in caso di incidente. Mi spiego meglio introducendo alcuni esempi.

Se si rompe il cavo che tiene sospeso un paracadutista al suo paracadute, quante vittime si possono provocare? Risposta: UNA!

Se si rompe la rubinetteria della bombola di un subacqueo che è immerso a parecchi metri sott’acqua, quante vittime si possono provocare? Risposta: UNA!

Se si verifica una rottura al sistema frenante di un’automobile, quante vittime si possono provocare? Risposta: Nei casi più gravi, se vengono coinvolte altre auto o dei passanti, anche qualche decina!

Se si verifica un guasto ad un piccolo aereo biposto, quante vittime si possono provocare? Risposta: Nei casi più gravi, se il veivolo precipita in un luogo abitato, anche parecchie decine, forse centinaia.

Se si verifica un guasto ad grosso aereo di linea con diverse centinaia di passeggeri a bordo, quante vittime si possono provocare? Risposta: Nei casi più gravi, se il veivolo precipita in un luogo abitato, parecchie centinaia, forse qualche migliaio.

E se crolla un ponte? O un palazzo? E se affonda una nave passeggeri?

Se poi tali eventi si verificano non per un incidente ma per volontà dell’uomo, come accade nel caso di attacchi terroristici, la “probabilità che l’evento si verifichi” segue ovviamente altre logiche, difficilmente prevedibili, anche in termini probabilistici.

Che cosa cambia nei vari esempi appena fatti?

E’ cambiata semplicemente la portata delle conseguenze a cui si va incontro in caso di incidente! In tutti i casi citati non si ha la certezza che l’evento non accada ma, al contrario, si è consapevoli del fatto che l’evento possa verificarsi e che in tal caso si avranno delle vittime. Tanto maggiore è la portata del danno, tanto minore è il rischio che viene accettato in fase di progettazione/manutenzione. L’accuratezza che si pone nella manutenzione delle parti meccaniche di una automobile non è la stessa che si pone nella manutenzione delle parti meccaniche di un aereo passeggeri. I coefficienti di sicurezza utilizzati nel dimensionamento di una importante struttura (ponte, diga, edificio, ecc. …) non sono gli stessi che si utilizzano nel dimensionamento del telaio di un ciclomotore. Tutto ciò può sembrare barbaro ai profani ma è il frutto di scelte di differenti livelli di sicurezza da adottare in funzione del numero di vittime che si rischia di produrre in caso di incidente!

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Veniamo ora al problema del nucleare.

In caso di incidente in una centrale nucleare quante vittime si possono provocare, considerando anche coloro che nel corso dei decenni successivi subiranno gli effetti posticipati ed indiretti dell’incidente?

Beh, forse basterebbero pochi gravi incidenti in aree diverse del pianeta per modificare completamente la vita sullo stesso, con conseguenze disastrose di difficile immaginazione.

Oltre agli incidenti dovuti agli errori del’uomo, consideriamo ora il caso (purtroppo tutt’altro che irreale) di attentati terroristici (11 settembre docet). Una centrale nucleare (o alcune contemporaneamente) che vengono fatte oggetto di attentati terroristici provocherebbero un numero così elevato di vittime ed uno stravolgimento della vita sul pianeta le cui conseguenze sfuggono a tutti e non sono quindi del tutto prevedibili!

Certo, diranno in tanti, ma quando gli USA e l’URSS si “sfidavano freddamente” a suon di testate nucleari, il pericolo era simile, forse anche maggiore. Vero! Inoltre il pericolo, sia pure molto più contenuto, è ancora elevato, infatti non conosciamo né il potenziale residuo, né altre informazioni circa l’ubicazione. Oggi inoltre, sono tante le nazioni che possiedono armamenti bellici di tipo nucleare, quindi, sia pure per altre vie e con altri utilizzi, il pericolo di disastro nucleare è sempre reale. Ma questo è un altro problema che segue altre logiche e, ad ogni modo, non può essere una motivazione valida per giustificare l’accettazione di ulteriori rischi.

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Ecco, tornando al problema delle centrali nucleari, io credo che questa breve riflessione possa aiutarci a valutare meglio il rischio al quale si va incontro in caso di incidente (remoto) o di atto terroristico (purtroppo più probabile) che coinvolga una centrale nucleare. Ciò che ne deriva non giustifica, a mio avviso, la scelta di utilizzo dell’energia nucleare.

Va anche detto che l’abbandono del nucleare da parte di una nazione, a poco serve se la maggior parte delle altre nazioni, magari confinanti, lo adottano. Ma questa non può essere la discriminante! Semmai potrebbe essere un primo passo da compiere per dare il “la” con la speranza che in futuro siano sempre più numerosi i Paesi che decideranno di abbandonare tale tecnologia e di investire maggiormente su altre fonti energetiche.

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Alla luce del recente esito referendario che, per la seconda volta in Italia, fa propendere gli italiani per la scelta di diniego all’utilizzo di centrali nucleari, mi sorge però spontanea una riflessione:

La nostra nazione dovrà dimostrare di essere all’altezza della situazione decidendo di investire massicciamente nello studio delle fonti di energia alternativa, sia in termini di perfezionamento di quelle esistenti che nella sperimentazione di nuove. Credo infatti che solamente in tal modo la scelta matura e coraggiosa che gli italiani hanno appena manifestato alle urne, possa essere realmente di input per l’avvio di un processo virtuoso che attualmente vede l’Italia come capofila in una scelta non facile ed i cui esiti sono ancora incerti e nebulosi. Ora c’è infatti da superare la sfida più difficile! 

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